Rozwiązanie umowy zobowiązująco-rozporządzającej radzi adwokat Poznań

Z upływem czasu zmieniają się istotnie poglądy doktryny dotyczące trwałości skutku rzeczowego umowy zobowiązująco-rozporządzającej. Problem dotyczy dopuszczalności odstąpienia od umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy, gdy nastąpiło już przeniesienie własności. Pamiętamy zaś, że umowy takie przenoszą własność wraz z ich zawarciem, gdy przedmiotem rozporządzenia są rzeczy oznaczone co do tożsamości (art. 155 § 1 k.c.). Jeżeli natomiast przedmiotem umowy są rzeczy oznaczone co do gatunku lub rzeczy przyszłe, do przeniesienia własności prawnik Poznań potrzebne jest przeniesienie posiadania (art. 155 § 2 k.c.). Według skrajnie nieprzychylnego poglądu nie jest tu możliwe odstąpienie od umowy, „bowiem umowy takie należy uznać za wykonane w rozumieniu art. 491 k.c., skoro nieruchomość przeszła na własność drugiej strony” (zob. S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 161). Również według tego skrajnego poglądu „nie mogą być w zasadzie rozwiązywane umowy o przeniesienie własności ze skutkami rzeczowymi” (ibidem, s. 162).
Według późniejszego, zawierającego elementy polemiki, poglądu „zarówno rozwiązanie, jak i odstąpienie mogą dotyczyć tylko konkretnej umowy obligacyjnej, na mocy której nastąpiło przeniesienie własności. Dopuszczalność kancelaria Poznaniu rozwiązania umowy lub odstąpienia od niej należy przeto oceniać według przepisów prawa zobowiązań. Z tego punktu widzenia przeniesienie własności nie powoduje jeszcze samo przez się wygaśnięcia powstałego w wyniku zawarcia umowy obligacyjnej stosunku prawnego, który z reguły obejmuje jeszcze dalsze elementy. Dopóki zatem stosunek ten istnieje bądź dlatego, że nabywca nie spełniał jeszcze swego świadczenia wzajemnego (por. art. 491 k.c.), bądź też z tej przyczyny, że stosunek ten ma charakter ciągły (np. przy umowie o dożywocie), nie ma powodu poddawać w wątpliwość dopuszczalność rozwiązania umowy albo odstąpienie od niej, jeżeli tylko przepisy prawa obligacyjnego nie stoją temu na przeszkodzie.” (zob. J.St. Piątowski (w:) System…, s. 258).
Na koniec zaś pojawia się zupełnie liberalny pogląd optujący za swobodnym rozwiązaniem umowy, chociażby w swej obligacyjnej warstwie została ona całkowicie wykonana (por. E. Drozd, Rozwiązanie umowy przenoszącej własność nieruchomości (w:) Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997, s. 5-21).
W tym miejscu trzeba podkreślić, że w praktyce sądowej zwycięża rozwinięta koncepcja J.St. Piątowskiego. Szczególne znaczenie odgrywa uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNC 1995, z. 3, poz. 42), wyrażająca tezę, że „strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, adwokat Poznań na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązania, jeżeli nie została w całości wykonana.”. W uzasadnieniu uchwały akcentowano, że „jedynie nadmierny rygoryzm w traktowaniu zasad obrotu nieruchomościami może doprowadzić do wysnucia nieuzasadnionego wniosku, że przeniesienie własności nieruchomości na inny podmiot jest stanem nieodwracalnym, oderwanym od stanu zobowiązań. Taki punkt widzenia godzi w usprawiedliwiony interes strony, która chciałaby odstąpić od umowy w ramach ustawowego uprawnienia.”. Podkreślano przy tym, że ustawowe uprawnienie strony do odstąpienia od umowy powstaje z reguły w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Dalej akcentowano, że „rozwiązanie umowy za zgodą stron jest ogólnie dopuszczalne w ramach swobody kontraktowej (art. 3531 k.c.). W tym zakresie treść art. 155 § 1 k.c. nie stanowi o ograniczeniu takiej możliwości (…). Rozwiązanie umowy zobowiązaniowej jest jednak możliwe dopóty, dopóki istnieją zobowiązania. Podobnie jak przy odstąpieniu od umowy, całkowite jej wykonanie sprawia, że rozwiązanie umowy staje się bezprzedmiotowe. Chociaż bowiem sama umowa zachowuje nadal swój byt prawny jako przeszłe zdarzenie prawne, to jednak wygaśnięcie węzła obligacyjnego prawnik Poznań pozbawia rozwiązanie znaczenia prawnego. Rozwiązując umowę strony zmierzają do zapobieżenia powstaniu w przyszłości skutków prawnych czynności w zakresie obowiązujących je jeszcze zobowiązań. Prowadzi to do jedynie uzasadnionego wniosku, że rozwiązanie umowy, na podstawie której stosownie do art. 155 § 1 k.c. nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, możliwe jest tylko wówczas, gdy nie kancelaria Poznaniu została ona w całości wykonana, tj. w sytuacji istnienia jeszcze innych zobowiązań przyjętych przez strony w umowie.”.

Pamiętając o wszystkich rozbieżnościach trzeba na wstępie stwierdzić, że

jak najsłuszniej odrzucono współcześnie pogląd o wykluczeniu rozwiązania (oraz odstąpienia od umowy) umowy zobowiązująco-rozporządzającej, jeżeli nastąpił jej skutek rozporządzający. Nie można przecież (przykładowo) mówić o wykonaniu umowy sprzedaży, gdy z jej zawarciem nastąpiło przeniesienie własności (art. 155 § 1 k.c.), lecz kupujący nie zapłacił jeszcze ceny (art. 535 k.c.). Dlaczegóżby nie stosować w tym przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży z powodu zwłoki kupującego-dłużnika wzajemnego (art. 491 k.c.). Nie budzi także wątpliwości rozwiązanie umowy sprzedaży (i innej) niewykonanej jeszcze w zupełności w jej warstwie obligacyjnej. Natomiast dylematem do rozważenia pozostaje kwestia swobody rozwiązania wykonanej całkowicie umowy zobowiązująco-rozporządzającej. Jednakże mimo sugestywnej prezentacji takiej możliwości w literaturze (por. E. Drozd, Rozwiązanie…, s. 5-21) wypada ostatecznie zająć stanowisko negatywne. Porządkując nieco spór wokół zagadnienia można zwrócić uwagę, że rozwiązanie umowy może służyć jedynie unicestwieniu istniejącego stosunku zobowiązaniowego. Przecież rozwiązanie umowy (actus contrarius), to adwokat Poznań eliminacja źródła i wygaśnięcie stosunku zobowiązaniowego. Odpada zaś taki cel umowy rozwiązującej, gdy umowa została w całości wykonana (wykonana należycie). Przecież wykonanie zobowiązania powoduje jego wygaśnięcie. W realnych granicach, dyktowanych naturą spełnionych świadczeń, możliwe jest późniejsze, konsensualne „odwracanie skutków” pierwotnej, wykonanej umowy zobowiązującej. Możliwa jest więc „odsprzedaż” rzeczy czy też „powrotna darowizna”. I bez względu na wszelkie mankamenty jedynie taki instrument pozostaje do dyspozycji stron.

Więcej wątpliwości wywołuje zaś problematyka skutków zawartej umowy rozwiązującej, gdy już jest dopuszczalna

W tym zakresie można zauważyć na początek, że pierwotnie zdarzało się Sądowi Najwyższemu przyjmować, że „jeżeli strony umowy przenoszącej własność nieruchomości przez zgodne oświadczenie woli (…) rozwiązały prawnik Poznań tę umowę, to niewątpliwie skutkiem takiej czynności prawnej będzie przejście tej własności z powrotem na zbywcę” (z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 1993 r., III CZP 9/93, OSNCP 1993, z. 12, poz. 215). Jednakże w powołanej już uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNC 1995, z. 3, poz. 42) uznano, iż „należy przyjąć za dostatecznie uzasadniony pogląd, że rozwiązanie przez strony umowy przenoszącej własność nieruchomości rodzi skutek obligacyjny. Przede wszystkim trzeba tu uwzględnić przyczyny natury celowościowej (…). W grę mogą wchodzić przeszkody natury prawnej lub faktycznej, utrudniające lub wręcz uniemożliwiające jednoczesne z rozwiązaniem umowy przejście własności (…). Rozwiązanie umowy sprawia, że ustaje obligacyjna podstawa przeniesienia własności. Powoduje to stan zobowiązujący nabywcę nieruchomości do przeniesienia własności z powrotem na rzecz zbywcy. Nie ma przeszkód, aby rozwiązanie umowy zobowiązującej i umowa przenosząca własność z powrotem na rzecz zbywcy zostały objęte jednym aktem prawnym.” (z uzasadnienia uchwały). Posługując się wyrażoną w literaturze argumentacją (por. E. Drozd, Rozwiązanie…, s. 12-18) należy stanowczo skrytykować ostatni pogląd Sądu Najwyższego wyrażający stanowisko, że umowa rozwiązująca rodzi jedynie obligacyjny obowiązek powrotnego przeniesienia własności. Sąd Najwyższy korzystał tutaj nadmiernie ze zdezaktualizowanych, a nawet chybionych argumentów dawniejszej literatury (zob. J.St. Piątowski (w:) System…, s. 258-260). Nie spotykamy się już bowiem z przesadnie licznymi ograniczeniami obrotu nieruchomościami. Poza adwokat Poznań tym nie wolno zaś utożsamiać ograniczeń swobody rozporządzania nieruchomościami z równoczesnym ograniczeniem powrotnego przejścia własności na zbywcę w razie rozwiązania umowy. Razi przy tym enigmatyczne operowanie przez Sąd Najwyższy kategorią „przeszkód” różnej natury (prawnej lub faktycznej) „utrudniających” lub „uniemożliwiających” automatyczne powrotne przejście własności. Nawiasem mówiąc Sąd Najwyższy nie dotyka problematyki rzeczy ruchomych.

Kontynuując podjęty wątek wypada więc ocenić, że

rozwiązanie (tutaj – umowne) pierwotnej umowy zobowiązująco-rozporządzającej likwiduje w zupełności nawiązany stosunek prawny, także w zakresie rozporządzającego skutku umowy. Mówiąc krótko, zawarcie umowy rozwiązującej oznacza ponowne nabycie własności przez zbywcę (sprzedawcę, darczyńcę itp.). Nie prawnik Poznań można tu zgodzić się z poglądem, że umowa rozwiązująca rodzi jedynie skutek obligacyjny, powodując powstanie zobowiązania do ponownego przeniesienia własności. Nie zachodzi więc potrzeba zawierania odrębnej umowy „rzeczowej”, podejmowanej dla wykonania uprzedniego zobowiązania.

Przechodząc zaś do problematyki odstąpienia od umowy należy potwierdzić, że

„strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości w ramach ustawowego uprawnienia” (zob. ponownie tezę uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, z. 3, poz. 42). Myśląc o umowach zobowiązująco-rozporządzających mamy na uwadze możliwość odstąpienia od umowy z powodu zwłoki w spełnieniu świadczenia wzajemnego (art. 491 k.c.) albo z powodu wady fizycznej lub prawnej nabytej rzeczy (art. 560 k.c. – dotyczy sprzedaży, a stosowany jest odpowiednio z mocy właściwych odesłań w przypadku innych umów) adwokat Poznań.